西宁公寓市场偏向于规划投资性公寓 市场前景乐观

本篇文章摘自拓虎数据《西宁公寓市场专题数据研究报告书》 

产品变异进化过程中公寓的创新之路：

达尔文在《物种起源》里认为物种是经历着变异的，其实长颈鹿为了能够吃到树的较高处叶子而将脖子进化的越来越长；一个动物考察纪录片描述了云贵川等地区地下河里的鱼类故事，在这个纪录片中，地下河里的鱼（鸭嘴金线鲃——金线鲃为我国鲤科鱼类中较为原始的一个属） 是没有眼睛的，而与这种鱼相同物种的地上鱼却是有眼睛的。所以任何有生命的事物要想保存永恒，必须学会为了适应时代与环境变化而进行自身变异。拿西宁公寓产品来说目前西宁分在售40投资性公寓和在售70年住宅公寓两种，两种公寓针对的目标客户群完全不同，所以在产品设计、营销推广、硬软件配套、物业管理、价格定位、精装与毛坯选择等方面必须分开对待。

产品设计创新：

拓虎数据发现西宁市公寓开发者不论LOFT还是普通公寓，已经很注重层高，推精装还是推毛坯的问题了，这是个可喜的事情，但较大问题是，客户细分方面做的不足，比如西宁投资性公寓，投资者大多当做家庭理财产品来购买，注重的是升值和出租率问题，对层高和精装不是太注重，而精装和全装反而对投资者增加价格负担；再比如70年产权居住性公寓，大部分居住性购买者实际只是过度性居住，在装修方面不想奢侈装修，居住几年就想换房，然后将此公寓出租或卖掉变现。另外部分西宁紧凑型LOFT层高有限，二层功能仅是为了睡觉，舒适性根本谈不上，那么仅仅占了总价低，购房者易入手的优势。一旦公寓供应量猛增，同类竞争者有优于此户型的产品，那么总价低不再有什么优势了。所以客户需求不同，在产品设计以及装修毛坯方面必须分开对待。

硬软件配套创新：

拓虎数据发现西宁公寓大部分不是纯公寓住宅，而是孪生与住宅楼盘里，可以享受的是住宅的园林、物业、景观、软硬件。象万达SOHO那样独栋占比不多，那么会出现针对公寓独立的软硬件无法做到，比如公寓独立的物业、高速宽带、独立的游泳池、健身房、洗衣房、休闲娱乐商业配套等没有。只能借助于整体小区针对全业主物业，显然老人活动室、广场舞、棋牌室等显然跟公寓居住的现代年轻人娱乐是天地之分。所以建议不论投资性公寓还是居住性公寓，要清楚，如果同类竞品在产品都相差无几的情况下，拼的是软硬件配套，拼的是给于居住者一种不同的生活理念。

营销推广模式创新：

酒店式投资公寓、托管式公寓等都是在营销推广上的变相创新，那么未来西宁公寓会在付款方式、精装送家具、投资包租等方面创新，另外会有精准客户营销推广创新，比如学区公寓跟学生、学校有关联的营销；比如老年公寓跟养老、康老社房间配套、社区配套、社区服务有关；比如非常男女公寓跟爱情有关跟婚房有关。房子只是钢筋混凝土，实际卖的是附加值。

总结：

西宁已经进入精准营销时代，拓虎数据通过对在售楼盘户型与总价成交比分析发现，从50—300㎡平米做户型配比的全民可购买楼盘与从100—300㎡做户型配比的精准客户楼盘消化速度方面，后者明显大于前者，主要原因是后者的客户群很明确，营销推广语音跟营销手段，定价涨价策略，软硬件配套规划方面很明确。

达尔文认为一切事物都有高速率增长的过程，那么生存斗争是避免不了的。目前商业用地拿地后规划体量大多偏向于商务性公寓偏多，未来西宁公寓量长期来看会有所增加，错层公寓、复式公寓、跃层公寓、办公公寓、常租公寓、短租公寓、家庭客店式公寓等等产品会层出不穷，做为开发者一定要找对自己的产品定位和目标客户群，精准量身定做的产品才是较好的产品！

声明：以上文字纯属个人观点，仅供参考，不喜勿喷，如有不同意见看法，敬请留意交流。（来源：拓虎数据）

责任编辑：王娜