【年度贡献人物】 王健林:被“滑铁卢”的前首富

2018年1月，搜狐焦点即将以“良筑·初心”为主题，召开“地产新视角”盛典。在此峰会前夕，搜狐焦点以变革的视角、透明的评选机制对年度领军企业、领袖人物进行提名评选。

新视角峰会召开前夕，搜狐焦点将陆续推出10位候选人物系列报道，记录下他们的梦想和为房地产带来的变革。万达集团董事长王健林成功入围“2018年地产新视角”盛典 [年度地产贡献人物] 奖项候选名单。

16岁入伍，34岁下海从商，59岁成为福布斯富豪榜和胡润富豪榜的双料中国首富的王健林，是地产圈颇具传奇色彩的人物。但在2017年下半年，遭遇贷款风波的王健林紧急出售资产，一时令市场愕然。甚至王健林还被“滑铁卢”，迫使他不得不出来辟谣。

壹

像那个年代富起来的很多人一样，王健林在地产红利到来时处在合适的位置。

他在1987年退伍转业成为大连西岗区政府办公室主任，后来又转到该区的地产开发公司西岗房屋工作。在那里，王健林拿到排名前列个项目——大连北京街旧城改造。该项目开发成本是每平方米1200元，而当时大连最贵的房子是每平方米1100元，有开发指标的国企觉得无利可图，不愿开发，政府就交给了“主动找上门”的王健林。

为了获得利润，房子至少要卖到1500元/平，王健林对此绞尽脑汁。他把当时大连新房常见的暗厅改成明厅，每户配洗手间，还安装铝合金窗、装防盗门。北京街小区房屋设计上的创新对上了人们日益提升的住房改善需求。

据王健林后来回忆，小区1000多套房子两个月全部卖完，而且均价达到1600元，创造了当时大连的房价纪录，西岗房屋也由此获得近1000万元利润。帮助公司扭亏为盈的王健林于1989年升任西岗房屋总经理——西岗房屋后来改制，成为大连万达。

贰

大连万达的生意很快走出大连。1993年，王健林来到广东。

几年的打拼之后，王健林逐渐厌倦于传统的住宅开发。按照王健林的说法，他觉得住宅项目现金流不稳定 —— 房子卖时就有现金流，卖完后再重新买地、再做设计开发，现金流停滞。最终，他决定做商业地产，也就是建万达广场。它们将大部分铺位出租出去，以获得持续现金流。

这个在今天看起来理所应当的逻辑，在当时并不受欢迎。那年，王府井百货由于成都项目的失败不再新开发商业地产，改成沿袭之前租赁经营的方法。万科也转让旗下的百货股份，转为专业化的住宅开发商。

一些万达老员工回忆，“一下子做商业地产，谁来设计？不懂建造，也不懂招商，那意味着我们过去的生产流程全部要再造。”在这之前，万达也做过一些收租物业，有七八个小型商场和酒楼，但不成规模。

但就是在这种情况下，王健林却把万达广场做了起来。

从2011年开始，万达广场数量从17座增加到2016年的50座。每一个万达广场从拿地到开业的平均开发周期是22个月，较快的能达到18个月，而且是多个项目同时开工、开业。

对此，王健林称，由万达规划院主导的万达广场可以快速复制的万达广场拥有几乎一模一样的入驻商家和广场设计。它选择的战略合作伙伴包括优衣库、肯德基、麦当劳、星巴克、家乐福、沃尔玛、华润……这些品牌享受万达给予的免租优惠、跟着万达开店，为万达引来人流。

2013 年，王健林排名前列次成为中国首富。此时万达在中国有82 个广场，分布在55 个城市。

叁

伴随着楼市逐步进入下半场，传统的房地产模式已走到尽头。不少开发商开始谋求转型。早在2015年，王健林便提到万达的再次转型问题，万达要从房地产为主的企业转向服务业为主的企业。

2017年7月19日，万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。到8月9日，香港联交所发布公告称，万达集团旗下万达酒店发展（0169.HK）公布重大资产重组计划，万达两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司。

这个动作是将重资产出售给富力、融创后，又将剩余的轻资产注入上市公司的决策。在短短20多天时间内，王健林将万达旗下资产做了深度调整和重新组合。

业内人士分析，这些大动作背后，是万达轻资产品牌化运营模式的转型逻辑，万达将从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的企业，走“轻资产”之路。

“轻资产模式的本质是服务。”一位熟悉万达的人士表示，房地产暴利消失，净利减少是首要原因，过去房地产行业利润高，地产升值空间大。现在地价飞涨、政策严控、泡沫出现。

具体对于万达的商业地产来讲，沉淀太多资金，资金回报率下降将会逐步拖垮企业的发展。王健林的轻资产模式：靠品牌挣钱、找人投资，自己负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方按7：3分成等手段，就解决了万达高负债和重资产的问题。

肆

12月19日，在苏宁的一次合作者大会上，王健林立下了一个“大目标”：从2018年起，十年之内要让万达广场的数量达到1000个。这是王健林在公众视野中“消失”了半年后的首次高调现身。

结合万达广场近20年的发展实践，王健林谈到了四大实体商业的新打法，分别是定位社交中心、突出体验消费、增加文化类内容及线上线下融合。在线上线下融合方面，万达已经做了两年多的探索，积累了一些经验，王健林表示万达强调的线上线下融合是要解决万达广场如何智慧化、科学化管理的问题。

对于万达广场未来在线上线下融合发展的方向，王健林表示会往人工智能上走。

慢慢走出风波的王健林，能否在新的时期给国人带来新的惊喜，似乎是一个值得讨论的话题。