开发商由“重资产”转向“轻、重资产”并行模式

近来，包括运洋地产、万科、保利地产在内的龙头企业都相继提出了往“轻资产”方向发展的战略转型口号。在不少业内人士看来，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，“重资产”将不再是房企的较佳选择，而“轻资产”模式则会有越来越多的用武之地。

（1）“轻资产”运营模式

指充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润较高的阶段，以提高企业的盈利能力。

“轻资产”运营是知识经济背景下兴起的业务运营新模式，是一种以价位为驱动的资本战略；专业技能、智力资本和品牌是“轻资产”运营的核心和精髓。

（2）“轻资产”运营模式特点

相较于“重资产”运营，“轻资产”运营具有投入小、风险小、杠杆率高、回报率高、专业化程度高等突出特点。

龙头企业的“轻资产”战略转型的具体情况见下表1

一、开发商由“重资产”转向“轻、重资产”并行

在房地产的“黄金时期”，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。但是，地产企业的“重资产”模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难，地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产”模式。

在以万达为代表的一些专业商业地产企业的引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

具体见表2

二、认识“轻资产”和“重资产”

以万达为例：

什么是“重资产”？

万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这就是万达的“重资产”模式。

什么是“轻资产”？

投资建设万达广场、全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达从2014年开始研发，现在已开始运行。这就是万达的“轻资产”模式。

“轻资产”公司与“重资产”公司的差异见下表3

1、不是所有企业都适合“轻资产”战略

“轻资产”战略不可否认是个好战略。投资者都青睐“轻资产”的公司，但商业模式的选择要符合行业发展的自然规律。“轻资产”战略并不适用与所有行业或企业，因为容易出现质量失控问题。例如麦肯锡公司给企业开药方时也尽力避免“锤子效应”。对不合适“轻资产”的公司，避免开“轻资产”的“药方”。

2、不是所有企业都能承受高净资产收益率

“轻资产”的公司，一般净资产收益率比较高，按市盈率定价的话，会导致基本都是高市净率公司，这样的公司有一个问题，就是要求行业壁垒很高。其中，行业壁垒很重要，高净资产溢价不是随便什么公司都能享受的。

三、“轻资产”战略的决策维度与价值空间

“轻资产”战略，既是一个商业创新模式，又是一个金融创新模式，它由3个决策维度组成：业务线选择、价值链定位、资本资源整合。

具体见下表4

以上3个决策维度又构成了“轻资产”战略的3个价值空间：现有战略资源的优化空间、商业模式的创新空间和金融模式的创新空间。

具体见下表5

四、已有的房地产“轻资产”模式

有业内人士认为：所有参与方投入资金都较少、风险都较低的模式，才能被称作真正的“轻资产”模式。目前已经出现的特别“轻资产”模式有以下几种：

模式1：房地产开发众筹模式

上海有开发商尝试通过集资建房模式，让目标客户群投资，共同购买土地并共同开发。这种模式类似房屋众筹，好处是可以在销售之前，通过以让目标购房者购买理财产品的办法为开发商蓄客。如果房地产开发众筹模式获得成功，不仅解决了开发资金的需求，而且真正实现了房地产开发和经营的低风险。但是，这种模式存在3个难点。

具体见下表6

模式2：资本代建模式与政府代建模式

资本代建模式即品牌房企与外部资本对接，提供投资咨询、项目开发管理等一系列服务。具体来说也就是成立平台公司募集资金，品牌房企负责开发建设，并与投资方共享收益。这样的话，各投资方投入的资金都不多，且风险较小。

政府代建模式就是品牌房企与政府安置房建设对接，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理，有品牌房企的专业团队承担项目开发任务，并根据项目的销售额或利润额提取分红。在这种模式下，因为地价由政府内部沟通解决，房屋也不需要市场化销售，不存在库存压力，所以是真正的“轻资产”模式。

模式3：商业运营管理技术输出模式

这一模式针对商业地产。品牌企业提供从前期定位规划、招商到开业及后期运营管理的全流程支持，以及管理团队、技术团队的输出。品牌企业转变角色成为一家独立的商业公司，以“轻资产”的模式快速扩张。

模式4：社区O2O服务模式

社区O2O服务模式，指地产商从房地产开发商变成社区服务商，在已经入住的社区为业主提供社区O2O服务。地产商通过移动互联网进行推广和普及社区O2O服务，整合线下资源为业主提供一站式服务。因此，地产商能够掌握社区用户的大数据，并能进一步开发业主用户的潜在价值。

其间，地产商通过并购物业公司及为物业公司提供顾问服务来推进社区O2O服务，并购物业公司后通过实施标准化、集约化、自动化的物业管理服务来降低成本，提升效率，大幅提高物业服务的盈利能力。

模式5：已有社区、房产的适老化改造

不同的企业在这一领域也有不同的做法。一般来说是将适老产品植入成熟的城市社区，从规划、开发、运营、服务整个环节，提供适应老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女既相对独立又共同居住的需求。

总的来说

上述5种“轻资产”模式，前2种侧重增加投资者数量，从而分散资金压力和风险。后3种侧重企业从以开发为主要业务，转变为以运营、服务为主要业务，这是一种观念的转变，也是房企转型的主要方向。（来源：拓虎数据）

责任编辑：白小兰