重磅发布!西宁八大举措进一步规范商品房销售行为

为进一步规范我市商品房销售行为，维护购房群众的合法权益，营造良好的市场环境，促进我市房地产市场持续健康发展，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）、《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）、《住房城乡建设部关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）等有关法律法规要求，现对商品房销售有关事项通知如下：

一、加强商品房预售许可管理

（一）申请商品房预售许可，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延上市销售时间。未按规定申报的，市住房保障和房产管理局将不予受理商品房预售许可申请，待房屋进行初始登记后，房地产开发企业按现房进行销售。

（二）房地产开发企业应按照有关规定在《商品房预售方案》中明确取得《商品房预售许可证》后的开盘销售时限、销售方式（自行销售、委托销售）等情况，并严格依照确定的开盘时间对外进行公开销售。

（三）执行商品房项目上市供应、销售计划备案制度。每年12月20日前，房地产开发企业应将下年度商品房上市供应及销售计划报房产行政管理部门备案。未按规定报送上市计划的，年度内不再受理商品房预售许可、现售备案业务。上市计划应包含项目名称、坐落、总建筑面积、楼幢数、总套数、项目年度计划投资、申报预售许可时间等事项。2018年四季度商品房上市供应及销售计划于2018年9月15日前向市住房保障和房产管理局房产市场监管处报备。

二、加强开发项目销售现场管理

（四）实行商品房销售现场公示信息达标制度。房地产开发企业销售商品房的，其销售现场应公示以下信息：

1.《企业营业执照》、《房地产开发资质证书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。进行房屋现售的，还应公示《商品房现房准售证明》或《不动产权证书》。

2. 房地产开发企业委托代理销售商品房的，还应公示商品房销售授权委托书及委托范围、权限、房地产经纪机构备案证书。

3.所有房源销售价格及销控表。包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及是否已售出等情况；

4.项目规划总平面图、楼幢建筑平面图、已批准预售的楼幢（预售楼幢号与规划不一致的，应作特别说明）、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、户型详图、停车位配比、前期物业服务及其他影响购房决定的不利因素等；

5.《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等政策文件；

6.提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。

7.抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料；

8.商品房预售资金监管银行名称和监管账号；

9.所有驻场销售人员照片、姓名；

10.监管部门举报电话。

（五）市住房保障和房产管理局在项目开盘销售前，对房地产开发企业销售现场进行复核，不符合公示要求的，责令限期整改，五日内整改不力的，记入房地产企业信用档案，并暂停网签销售。

三、加强商品房销售行为监管

（六）房地产开发企业及房地产经纪机构要严格遵守国家商品房预售管理的有关法律法规规定。未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

（七）房地产开发企业不得以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、不得以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

（八）取得商品房预售许可后，必须在10日内将所有预售房源一次性对外公开销售，严禁采取分幢、分单元、分层或分批、分次开盘的方式进行销售；严禁以内部房源方式认购、排队、排号蓄客；严禁通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价。

（九）取得商品房销售许可销售商品房的，收取预订款性质费用的，应按照可销售房源与需求购房者1:1的比例确定交款的购房户数，不得收取超出房源数量购房者的预订款。凡高于可售房源多收取购房者预订款的，视同为一房多售，依法严肃查处。

（十）以下行为视为捂盘惜售：1.取得《商品房预售许可证》之日起，10日内未公开销售的；2.同一个《商品房预售许可证》采取分单元、分层开盘的。

四、加强商品房预售资金监管

（十一）各房地产开发企业及资金监管银行应积极配合预售资金监管工作，要严格落实《西宁市商品房预售资金监管工作实施意见（试行）》（宁政办〔2012〕179号）、《西宁市商品房预售资金监管银行考评暂行规定》（宁房资〔2018〕7号）各项要求。

房地产开发企业违反规定直接收取商品房预售资金的,由市房产主管部门责令限期纠正，对屡禁不改或情节严重的,市住房保障和房产管理局有权采取关闭网上楼盘、降低或注销房地产开发企业资质、媒体曝光等措施进行处理,并按照建设部《城市商品房预售管理办法》(第131号令)第十四条“开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正、并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”的规定予以处罚。

商业银行不按期、不及时将购房人获得的住房消费贷款资金划转至监管专户、擅自批准房地产开发企业使用专用账户内款项的,市住房保障和房产管理局告知监管银行上一级主管部门,令其改正和追回流失款项。对拒不改正或情节严重的,将撤销其监管银行资格,并由其承担相关责任。

五、规范房地产销售代理和经纪行为

（十二）房地产开发项目实行商品房代理销售的，房地产开发企业应当委托已在房产行政管理部门备案的房地产经纪机构代理，签订书面委托合同，并对委托房地产经纪机构负有监督监管责任。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准等内容在销售场所显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定。

（十三）房地产经纪机构不得将代理销售的商品房项目进行二级及以下转销。如出现代理销售商品房项目进行二级及以下转销情况，由房地产开发企业及项目销售总代理单位负总责。

（十四）房地产经纪机构和从业人员在开展经纪业务时，不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，诱导或迫使购房人接受商品或服务价格。

六、规范商品房买卖合同签订行为

（十五）房地产开发企业或经纪机构在与购房人洽谈并签订商品房买卖合同时，必须做好以下事项：

1.提前告知购房人有关购房政策，并按规定收取、留存购房人应该提供的相关材料；

2.协助按揭贷款购房人查询个人征信状况；

3.在收取预付款前，向购房人出示、说明商品房买卖合同文本内容，并遵循平等自愿、诚实守信的原则与购房人商定合同条款；

4.通过西宁市商品房网签平台与购房人签订商品房买卖合同，购房人所缴纳的购房款须全额缴至楼幢商品房预售资金监管账户进行监管并完成商品房买卖合同备案工作。

5.房地产开发企业必须在已售房屋商品房合同备案工作后五日内完成商品房买卖预告登记工作。

（十六）在洽谈和签订商品房买卖合同时，房地产开发企业和经纪机构不得有下列行为：

1.不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

2.未进行征信审查，向购房人承诺可按揭贷款购房；

3.采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“电商费”、“信息咨询费”等费用；

4.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款；

5.另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款（包括预订款、首付款、按揭贷款等）；

6.以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任、排除购房人主要权利。

7.其它违法违规行为。

七、严格商品房交易价格备案及明码标价制度

（十七）房地产开发企业销售商品房之前，应当将确定的销售价格报价格监管部门备案。房地产开发企业应当按照经价格监管部门备案的销售价格，明码标价销售商品房，不得以超过备案的销售价格销售商品房。确需调整销售价格或销售价格向下浮动超过15%的，应当在调整价格前到原备案部门办理备案变更。

八、严格房地产广告发布制度

（十八）房地产开发企业、房地产经纪机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》（中华人民共和国主席令第22号）、《房地产广告发布规定》（国家工商行政管理总局令第80号）等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。对不符合有关规定、证明文件不齐全、内容失实的广告，广告发布媒体不得发布。发布预售商品房广告，应载明开发企业名称、预售许可证号。

九、有关要求

（十九）违反上述规定的，市住房保障和房产管理局将依法严肃查处，并按商品房销售违法违规行为记分管理相关要求进行记分，视情节轻重可暂停网签销售和项目预售许可等相关手续的办理，同时作为不良经营行为，记入企业信用档案。

（二十）市住房保障和房产管理局将强化日常执法巡查、检查机制，对房产交易环节违法违规行为进行查处。对不正当经营行为应当由其他部门处理的，移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对典型违法违规企业，通过媒体予以公开曝光。

（二十一）房地产开发企业和经纪机构要加强对销售人员的专业培训，确保销售人员熟知项目规划设计、工程建设等情况以及房地产市场管理、信贷税收等方面的知识，不做不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

（二十二）本通知自2018年 月 日起实施，有效期两年，大通县、湟中县、湟源县房产行政管理部门参照执行。（来源：西宁住房保障和房产管理局）