老旧小区这个“烫手山芋”谁来接 —聚焦小区物业管理”系列报道

管理难、保洁难、维修难……西宁市一些老旧小区面临的这三个难题长期难以破解。前不久，南大街116号小区的业主遇到一件难心事：物业公司因与业主产生矛盾撤出小区，导致小区卫生无人管理，居民叫苦连连。居民一方面呼吁引入物业管理，但同时又担心物业服务跟不上白花钱。而物业公司因为怕亏本又不愿进驻老旧小区。老旧小区管理和改造的难点堵点到底在哪里？面对这些问题到底该如何破解？对此记者展开了调查。

业主方：不愿意接受有偿服务

9月6日，记者走访了多个没有物业公司的老旧小区，发现存在不少问题：公共设施坏了没人管、安保无保障、环境卫生堪忧。

提及老旧小区缘何不招物业公司“待见”？五一路10号小区业主委员会主任马健直言，老旧小区多是“大杂院”：人多、楼多，房屋破旧，基础设施老化，再加上停车难，以及治安、环境卫生等诸多问题，物业公司担心连成本都收不回来。

以五一路10号小区为例：小区有4栋楼，其中两栋楼建于上世纪80年代，另外两栋楼建于上世纪90年代，这四栋楼里主要居住的是老年人。棚户区改造之前，小区地面坑洼不平，单元楼里墙体脱落，小区没有监控设施，偷盗案件时有发生。

在2016年前小区还有物业公司管理，后来因为服务等各方面的原因达不到小区居民的要求，物业公司撤出小区。2016年，在城中区饮马街街道办事处上滨河路社区的帮助下，小区成立了业主委员会，目前小区实现居民自治。

“其实，我们也考虑过再次引进物业，但一谈及收费等问题，所有居民都不同意。”马健说，最关键的一点就是，老旧小区居民收入普遍不高，不愿意接受有偿的物业服务。目前，小区居民只有一项支出，那就是停车费。在社区的监督下，业委会会把每月收取的停车费和小区门口的几间铺面租金公示出来，再由社区设立一个应急储备资金账户，这些费用一部分会存进应急储备资金账户内，用于日后维修小区公共设施，如上下水管道堵塞、房屋漏水、维修地坪等；另一部分用于清洁人员等的工资支出。

“这些管理办法得到了小区居民的认可，真正实现了居民自治，所以大家也都不想再引进物业公司进行管理了。”马健说。

物业方：利润低 小区问题多

物业公司属于经营性质，能否盈利或者平衡开支是其生存的根本。老旧小区在制定收费标准时，虽然符合当时市场行情，但近几年随着物价上涨，老旧小区的收费标准并没有水涨船高，数年时间收费标准一直未变。另外，老旧楼院居民不愿意交物业费也成为物业公司撤离或者不再有物业公司进驻的主因。

一家服务于老旧小区的物业公司的负责人李先生称，一些老旧小区的居民没有缴纳物业管理费的意识，再加上老旧社区的设备老化，特别是一些地下管道、自来水管等老化严重，维修费用高，物业入驻后，一般是物业来承担，如此一来也加大了物业公司的风险。

青海省物业协会会长丁秋花说，对于物业公司来说，服务与收费是相辅相成的，服务到位了收费自然会上升；对于居民来说，享受物业服务的同时也需要缴纳一定的费用。老旧小区引进物业时，需要明确几点：首先居民要转变消费观念，如果要享受物业服务就需要承担一定的费用；其次，有产权单位的，由原产权单位牵头，在社区居委会的指导监督下，组织全体业主召开业主大会选举业委会，选聘物业服务企业；另外，选择合格的物业公司也很关键。相信在政府、社会各界的共同努力下，老旧小区一定会迎来“好管家”。

支招：如何破解老旧小区物业管理难题

青海彩成家生活服务有限公司在城中区管理着4个老旧楼院，总经理张培成告诉记者：“物业公司进驻老旧小区后，首先根据业主的需求，用心服务得到居民的信任和认可之后，再收取相应的物业费。”

同时，物业公司还可以延伸服务内容，比如根据业主的需要提供擦玻璃、清洗家电、打扫卫生、接送孩子等服务，真正为业主提供贴心服务。张培成坦言，小区经过治理整顿后发生了可喜的变化，居民们也都是看在眼里、记在心里。去年，4个老旧小区物业费收取率达到95%以上。

最近，公司已经着手办理南大街116号小区的入驻手续。“我们有信心把小区管理好，并获得居民的认可。”张培成说。

上滨河路社区党委书记洪娟说，街道和社区这些年对辖区部分老旧楼院实施大物业管理，以老旧小区基础设施改造为重点，全力推进小区综合治理，改善老旧小区的环境状况。街道大物业覆盖实施前会广泛听取居民意见，小区怎样改造由居民说了算。首先实地走访结合入户调查了解症结所在，提出整改方案。其次，通过业主委员+各楼楼长+居民代表共同参与召开小区改造会，听取小区业主对改造方案的意见建议，针对业主提出的意见建议，反复修改，请专家论证，最终确认改造方案。目前已完成改造的法院街20号院和五一路10号院居民认可度较高。今后，街道大物业会坚持以点带面、分批推进，社区建设、业主管理紧密结合，扎实推进老旧小区整治改造，有序扩大物业覆盖面，为居民提供良好的生活环境。

来源：西海都市报