西宁市区住宅需求明显偏紧 商品房限购势在必行

自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地产产业持续高涨，国内各大城市房地产市场异常活跃，房价和成交量逐年递增，房地产产业呈现一派欣欣向荣的情景。然而，近两年来我国房地产市场却出现了非理性的膨胀，已经发展到单纯靠市场力量无法持续健康发展的地步。为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市政策”的“限购令”应运而生。

一、何为房地产限购？

限购、即限制购买，规定购买的数量，楼市限购则是指政府通过出台政策提高个人和家庭买房的门槛，限制商品房购买数量，或者禁止买房。

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显，2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的的通知》，简称新“国十条”，由此开启了楼市限购调控的大幕。为了严格限制各种名目的炒房和投机性购房。新“国十条”制定了以下调控措施：

①　商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

②　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；

③　地方人民政府可根据实际情况，采取临时措施，在一定时期内限定购房套数。

新“国十条”出台后不久，4月13日，北京市首先响应并出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意，2010年9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，对楼市实施第二轮调控。新规定中指出房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考察和问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。此次政策出台后，限购又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且问责对稳定房价和住房保障工作不得力的省级政府，在此背景下各地限购令也纷纷出台。

二、具体限购措施有哪些？

据不完全统计，限购自实施以来，截止2018年3月，全国共有38个城市或地区开启和升级了限购限贷政策，具体限购城市包括北京、上海、广州、厦门、成都、杭州、长沙、济南、青岛、武汉、厦门、宁波、深圳、南京、天津、三亚、温州、大连、苏州、兰州、郑州、太原、昆明、南昌、合肥、南宁、西安等等。

主要一线城市限购政策一览：

北京/上海：

1：已拥有一套住房的本市户籍家庭或持有有效《北京市居住工作证》的家庭限购一套；

2：持有本市有效暂住证、在本市没有拥有住房，且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套；

3：已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房；

广州：

本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

深圳：

1：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策；

2：本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房；

3：能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险

证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；

三、西宁周边临近省份限购情况

西安市

西安房产限购政策回顾：

1.2011年2月25日，西安市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控有关工作有关问题的通知》，通知中规定：自通知发布之日起，已拥有一套住房的本市户籍居民、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套房（含新建商品住房和二手住房），对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区内向其售房。自此，西安市房地产市场正式开始限购时代。

2.2014年7月28日，西安市取消60平米以下住房限购政策，60平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买；

3.2014年9月1日，西安全面取消房地产限购政策；

4.2015年，受整体经济下行影响，房地产市场也出现了开发投资放缓、库存量加大、市场信心不足、经济和社会风险不断累计等新问题，西安市再次放松限购政策，只以限制买房贷款和首付比例来规范房地产市场:购买建筑面积90平米以下住房的，首付比例不低于20%；购买90-144平米的，首付比例不低于30%；购买144平米以上的，首付比例不低于50%；非本市户口常住居民取得房屋所有权且缴纳一年以上社会保险后可办理落户。这些限购政策的放开无疑对住房刚性需求人群来说是一件好事，在一定程度上对于稳定市场预期、提振市场信心起到了一定的拉动作用，但同时也为炒房的投机者提供了机会，房地产市场秩序遭到严重破坏，地产泡沫不断家居。

5.2017年起，西安市为稳定房地产市场，重新启用限购政策——分区限购：2016年12月31日，西安市政府发布《关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》，其中指出：自2017年1月1日起，本市及非本市户籍家庭在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）只能新购买一套住宅（含新建住房和二手房）。强化对个人贷款首付资金来源的审核及借款人还款能力的审查。该政策范围上对城六区进行限制，表明政府支持刚需和首改的理性购房需求，分区域限购会挤压一部分购房需求流向为限购区域，对各区域均衡发展意义重大。

6.2017年6月28日起，西安限购再升级：在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。

7.2018年，西安市为了留住人才，定向取消房地产限购，全面放开大中专院校毕业生落户限制；

西安现行限购政策：

①　本地户口拥有2套及以上住房的本地户口居民家庭和外地户口拥有1套及以上的的非本市户籍居民家庭，停止对其售房；

②　限购区域内无住房且能够提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭和购买自主用房的经批准引进的各类人才，可购一套住房

③　2018年3月30日起，西安市启用摇号买房新政：意向购买人数多余可售房源的区域，采取公证摇号方式公开销售，刚需家庭优先摇号。

兰州市

兰州市房产限购政策回顾：

1.2010年7月，兰州市人民政府印发了《关于坚决遏制房价过快增长的实施意见》，明确提出“外地人在兰只能购买一套房”、“本地家庭购房不得超过两套”的限购政策，但是实际实施情况并不严谨，限购有名无实；

2.2014年9月4日，兰州限购令在实施4年后正式宣布全面取消；

3.2017年4月14日，兰州市政府印发了《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场的意见》，为强化兰州市房地产市场，坚决遏制投资性购房和投机性购房行为，关于兰州市的住房限购政策和规定正式出台，开始实施“区域性限购、差别化限贷”等一系列房产调控政策：严格实行区域性限购政策，对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购(含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区)。以家庭(包括配偶及未成年子女)为单位，非兰州市户籍家庭在限购区域内已有一套(含一套)以上住房的，不得在限购区域内再次购买新建商品住房及二手住房;兰州市户籍家庭(家庭成员中至少有一名为兰州市户籍或一名驻兰部队现役军人、现役武警)在限购区域已有两套(含两套)以上住房的，不得在限购区域内再次购买新建商品住房及二手住房。

2017年8月29日，兰州市人民政府出台了《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》，被外界称之为“加强版限购”，主要可以归纳为以下几个点：

1、追加了一个限购区域：西固区；

2、从个税缴纳条件和首付比例两个方面提高了购房门槛，尤其是外地户籍人口；

3、非住宅类地产产品的首付比例提高到70%；

2018年1月5日，兰州市正式取消社保限购：兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，通知中规定：取消西固区、九州开发区、高坪偏远地区的住房限购政策，核心区域继续限购，但不再需要提供社保证明和纳税证明。至此，兰州市成为了2018年排名前列个直接取消社保限购的城市。

从上图中可以看出兰州市政府负债严重，政府偿债率风险偏高，居全国首位，急需增加商品房出售、依靠土地出售来增加政府收入，这也是兰州市政府取消房地产限购的主要原因。

四、西宁市住宅市场现状：

西宁市为青海省首府，西北地区重要的中心城市，也是国务院确定的内陆开放城市。市辖城东、城西、城中、城北四个区和湟中、湟源、大通3各县，截止2017年12月，常住人口235.5万人，其中城镇人口167.53万人，占比66%。2017年地区生产总值1284.91亿元，年人均生产总值5.48万元。2017年全体居民人均可支配收入23782元，其中城镇常住居民人均可支配收入30043元，人均储蓄5.69万元。

西宁市人口城镇化趋势：

截止2017年末，西宁是城镇人口占总人口数66%，从上图可以看出，自2012年——2017年，西宁市城镇人口逐年上涨，每年增幅约1%，西宁为省内少有宜居城市，对周边州县人口吸附能力较强，加上棚户区改造及外来务工人群等因素，共同带动城镇人口比重持续走高。

西宁市住宅去化情况：

截止2018年6月，西宁市现有住宅商品房库存为较少，整个2018年上半年，西宁西宁商品房在政策宽松的大背景下，市场表现积极。随着西宁市城镇人口越来越多，本市及州县区域居民在西宁买房需求增大，到目前为止，西宁市住宅市场出现了供应偏紧，供不应求的情况，导致住宅价格持续上涨，至2018年6月，住宅成交均价约7129元/平米，同比增长1100元/平米。在未来住宅供应偏少的情况下，预计住宅价格将持续走高。

2018年上半年住宅供应情况：

2018年上半年，全市住宅总供应701.4亩，成交1320.亩，总体成交大于供应，导致住宅成交价格一路上升，供求重心从海湖新区转移到城北区、南川片区，而南川新区作为政府重点开发打造的区域，上半年供应408亩，将是下半年以及未来两年的购房核心区域。

五、西宁市限购趋势分析

从西宁市人口城镇化速度、西宁住宅商品房近几年供求体现以及西宁市政府负债率等各个方面来看，得出以下几点总结：

1、西宁市城镇人口不断增加：作为省内少有宜居城市，对州县人口吸附能力较强，再加上近年由于经济增长的原因，州县人口人均收入及可支配收入变多，导致州县人口在西宁市区内买房需求高涨，未来需求更甚；

2、重点区域土地供应不足：2018年上半年，城东区住宅土地供应23.87万平米、城南新区供应8.41万平米，而城西区及海湖新区仅供应1.53万亩，总体上供应远远小于需求，出现想买房而买不到房的情况，导致近年来住宅价格也持续增长，房地产市场出现不健康发展的趋势；

3、土地供应较多区域发展不足，买房热度有待提高：南川片区和北川区域近年来土地供应增大，为主要供应区域，但是由于这两个区域发展不足，导致在有住宅供应的情况下，居民在这两个区域的买房热度也迟迟无法提高；

4、西宁市城市偿债率约为750%，相比而言，政府偿债压力不是很大，不需要扩大土地出售来增加政府收入；

5、未来供应方面，除了南川北川外，政府能用来出售的土地存量也所剩不多，近几年大型开发商的拿地目标在州县区域及周边偏远郊区有所扩大，西宁市区内的住宅存量以现在的需求来看，明显偏紧；

综上所述，我们可以断定，在未来两三年内，西宁商品房限购是势在必行的。

六、限购对西宁市房地产市场的影响

1、出现降潮期：

限购的主要目的在于抑制需求、减少成交量，从而通过供大于求的市场法则有效的抑制房价过快增长。西宁未来供应面积有不足趋势，通过多套房限购、提高首付比例和贷款要求等限购措施将有效的抑制现有需求，为后期的市场供给争取时间。限购出现后，西宁市场将出现一段“降潮期”，成交量将大幅跌落；

2、出现降价期：

限购政策将有效抑制需求、减少成家量，在未来供应跟上需求的同事，房价也能得到合理控制，防止过快增长，甚至出现降价潮；

3、改善型需求得到较大程度的满足，在改善刚需人民生活上意义重大：

限购政策将有效的遏制房地产市场中的投资、投机行为，将房地产市场需求向有效需求引导，从而使改善型需求得到合理解决，流动型需求、外来人口购买也能得到合理满足。

4、投资类商业产品需求增加：

住宅产品限购后，非刚性客户的货币流动过剩，投资者只能选择商业产品进行投资，短时间内商业产品需求将有效增加，去化速度大幅度增大；

5、中小户型/公寓产品将成为主力，开发商的开发行为、定价行为等也将趋于理性

七、总结

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者，房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等，理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面效果是比较明显的。(来源：拓虎数据)

责任编辑：白小兰