南、北川土地升级战,谁将更胜一筹?

拓虎数据 2019-05-17 00:56:32

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近日西宁市土地市场回暖,南北川纷纷高调挂地。有粉丝朋友留言,针对此次南川、北川挂牌土地价值,究竟谁更胜一筹?下面我们通过对两个片区所挂牌土地的各项指标对比,来分析一下这些土地的优劣势,以便各位粉丝朋友对两个片区土地价值有更清晰的预判。南川片区挂牌土地位置示意图北川片区挂牌土地位置示意图南川VS

近日西宁市土地市场回暖，南北川纷纷高调挂地。有粉丝朋友留言，针对此次南川、北川挂牌土地价值，究竟谁更胜一筹？下面我们通过对两个片区所挂牌土地的各项指标对比，来分析一下这些土地的优劣势，以便各位粉丝朋友对两个片区土地价值有更清晰的预判。

南川片区挂牌土地位置示意图

北川片区挂牌土地位置示意图

南川VS北川挂牌土地面积大小对比

此次南、北川挂牌土地均为3块住宅商服用地及1块商业用地，我们先来对比一下这两个片区的住宅商服用地。此次北川片区挂牌商服用地总占地面积为284441.65㎡；南川片区挂牌商服用地总占地面积为263085.27㎡，其中2019NC-1土地分为5个地块，4个地块为住宅商服用地。所以从供应的土地总体规模上来说，北川略高于南川。

如果非要给这个差距定个标准的话，我们还是用数据说话。我们以两个片区平均容积率2.5来计算，南川和北川挂牌土地总建筑面积分别为657713.175㎡和711104.125㎡。按所建商品住宅110㎡计算，南川片区未来约有5979套住宅，北川约有6465套住宅，北川未来将比南川多开发约485套住宅。

备注：以上数据仅供参考，只是为各位粉丝更清晰了解两片区供应土地规模大小。

南川VS北川挂牌土地面积容积率对比

在分析之前，我们先搞清楚什么是容积率？

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小，建筑密度一般也就较低，那么居住舒适度就越高。

根据此次南川和北川挂牌土地的容积率对比，除了北川片区2019BC-3土地容积率为3.8较高外，其余土地的容积率都限制在2.5以内。

目前西宁市新建商品住宅楼盘容积率一般在3-3.5之间，有的甚至为4-4.5。而此次两片区挂牌土地的容积率的限制，恰恰表明政府对于两片区未来商品住宅开发规划的态度，力争居住体验感为先。

同样我们用数据说话：同样一块标准大小的足球场场地，按容积率为3.5计算，可以建2.5万平方米住宅。按每套100㎡计算，一共是250套房子。每户平均住3人，一共是750人。

如果按容积率2.5计算，上述同样条件一共是536人。由此看来，两块同样标准大小的足球场，一个有750人在活动，一个有536人在活动，明显容积率小一方活动起来更加自由舒适。

南川VS北川挂牌土地楼面地价对比

从区域上对比，南川片区隶属于城中区，更靠近西宁主城区。因此南川片区供应土地楼面地价高于北川片区，也在情理之中。

我们先来看下南川片区，此次南川片区2019BC-2和2019BC-3的楼面地价均为4080元/㎡，刷新西宁土地市场楼面地价新的记录。红星天铂2017年在南川拿地3宗，其中楼面地价较高为1778元/㎡；万科城2018年在南川拿地3宗，其中楼面地价较高为3493元/㎡。而此次南川挂牌的两宗地块楼面地价均为4080元/㎡，比万科足足高了587元/㎡。

也就是说未来获取这两宗地块的房企所开发品质一定要比万科高，才能实现土地成本的溢价。这也是对拿地开发商资金及开发实力的一次筛选，拿此地者必为大型实力房企。

北川片区亦是如此，2019BC-1和2019BC-4地块楼面地价均高出当时绿地及碧桂园拿地楼面地价。况且此次北川片区挂牌土地的竞拍条件清晰说明，要求挂牌的4块土地同时进行竞拍。也就是说这4块土地最终将归同一家房企所有，这就要求竞得土地的开发商除了要有雄厚的资金背景，除此之外在住宅和商业开发上都有强大实力。