万科喊出的“活下去” 提醒房企要跟上市场变化

搜狐焦点西宁站小编 2018-10-08 15:17:30
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对于房地产开发商来说,要想在正在变化的市场上“活下去”,就必须转变原有的企业生存模式,要准备迎接房地产市场微利时代的到来。

中国知名房地产企业之一的万科,日前召开的2018年秋季例会(内部会议)引发了市场的广泛关注。由于会议现场的一张照片广为传播,这次会议迅速成为中国房地产界的热点事件。

在这张照片上,整个会场的墙壁几乎已被硕大的标语牌包围,上面无一例外地印着“活下去”三个大字,配以标语牌通红的底色,十分醒目,给观者带来十分震撼的感受。

万科在内部例会上以“活下去”为号召,无非是用一种悲情文化来激发企业管理者和员工的危机感,算是万科内部的一种企业文化。但是,由于这简单的三个字直接地触碰到了房地产行业最近所面临的危机,因此一下子触发了业界内外的强烈共鸣。

实际上,就万科公司内部而言,它最近几年虽然已经从销售排名前列的宝座上跌落,但仍然可以被称为中国房地产业的优质。以万科今年上半年财务报告披露的数据来看,万科上半年的销售额达到3047亿元,持有现金1595亿元。在所有房地产企业中,没有几家能够像万科这样实力雄厚的。

万科虽然是深圳的一家房企,但它早已走出深圳,市场遍布全国。它开发的很多楼盘房型精致、漂亮,很能迎合年轻白领的心理需求。它在很多城市的楼盘居于城市边缘,既满足了地方政府扩大城市版图的要求,也可以满足财力并不很雄厚的年轻白领的购房需求。因此,万科在房地产市场上一直以良好的形象出现在公众面前。自然,它也得到了更多的市场资源,保证了企业的蓬勃发展。此外,万科的售后服务也成为它的一个样板,弥补了楼盘地理位置偏远给业主带来的不便,这也使万科的楼盘在销售上较其他开发商更受欢迎。

但是,近来万科在部分三四线城市开发的房产,由于市场趋冷,其销售并不乐观。就在这次例会上,万科董事长郁亮指出了问题的严重性,2018年已经过去四分之三,但公司年初计划的全年6300亿元回款却还没有完成一半。这个回款目标用郁亮的话来说,“是所有业务的起点、基础和保障”。万科应该感受到了房地产市场走冷的压力,故而会发出这样的呼喊。

最近几年,我国房地产调控一直在不间断地向纵深发展。今年7月31日召开的中央政治局会议明确提出,要坚决遏制房价上涨。为此,各地都进一步强化了原有的限购限贷等调控措施,房价上涨面临越来越大的压力。

在这种形势下,从总体上来看,我国很多城市的房价已经出现了分化,即一线城市和沿海热点城市的商品房仍然抢手,新上市楼盘往往一抢而空,房价仍然能够温和上涨。而更多的内地二三线城市,包括一些内地省会城市,房价的上涨已经失去了推动力,开始出现了滞涨甚至下跌。这种情形在国家统计局每个月公布的全国70城市房价变动统计中可以清晰地看到。

万科毕竟是一家在房地产市场上摸爬滚打了20多年的老牌房企,已经养成了一种高度灵敏的市场嗅觉。因此,它以这种敏锐的嗅觉感应到了市场的信号,并且以此来提高员工的危机感,激励他们的斗志。对于更多的实力远远不如万科的房地产企业来说,当市场开始收缩,特别是房价涨势开始趋于平淡的时候,确实需要考虑是否能够“活下去”的问题了。

万科这一声“活下去”的呼喊迅速引起业界的强烈反应,只是因为这一声呼喊触到了业界共同面临的痛处。如果说万科是房地产森林里的一只老虎的话,这个“百兽之王”的一声吼叫,引起整个房地产森林的集体恐慌也是可以理解的。

不过,中国是一个大国,住房是长期存在的一个客观需求,即使有朝一日万科真的活不下去了,市场也不会因此而崩塌。只是我国在房地产市场发展的初期,错误地担当了地方政府拉动经济的引擎,导致市场的投资投机功能盖过了居住功能,房价上涨成为挡不住的洪流。

如今,在中央明确了“房住不炒”的调控目标后,投资投机势力基本被清扫出市场,住房开始向满足居民住房和改善需求的方向靠拢。这就决定了房地产开发商必须顺应市场的这种变化,谁更能主动地适应这种变化,调整经营策略,谁就能占有市场的主动权。

在中国长期的房价暴涨过程中,房地产投资成了最有“钱景”的一个行业,房地产也成为一个最有价值的行业,房地产企业的效益遥遥先进于各种实体经济行业,在中国的富豪排行榜上,房地产企业老板在很多年内都几乎包揽了前十席,这是一种极不正常的情况,即使是在西方国家也是很少见的。

现在,房地产调控的深入开展促使房价逐渐回稳,房地产市场的结构也在向预期的目标转化。那么,房地产企业也需要转换思路才能生存下去。这种思路转换首先应该改变房地产是暴利行业的错误观念。从本质上说,住房是人类一种刚性的基本生活需求,这就要求房地产企业更多地体现出社会责任,那种以牺牲购房者一辈子的幸福来赢取开发商的暴利的现象,实际上已经背离了房地产市场的根本属性。因此,在中央明确了“房住不炒”的目标并采取各种强硬措施堵住投资投机势力进入市场的通道以后,在旧有模式下运行的房地产开发的危机实际上已经产生了。

对于房地产开发商来说,要想在正在变化的市场上“活下去”,就必须转变原有的企业生存模式,要准备迎接房地产市场微利时代的到来。

其实,此次喊出“活下去”口号的万科,早已在这方面有所行动。郁亮曾在多元化经营策略上作出过试探,因前任董事长王石的反对而未能全面展开。万科在早期曾经是一家贸易企业,后来也从事过超市等经营,最近一二十年专注于房地产经营,对于它来说算是踏准了节拍,是成功的。而当市场开始出现变化的时候,万科是否能够像当年一样站在市场的前列,这是一个需要认真观察的命题。

万科在经历了前两年宝能挑起的股权之争后出现了很大的变化,深圳地铁已经成为它的控股大股东。但到目前为止,我们还没有看见这个新任股东对万科的影响,这与前两年在“宝万股权之争”中王石给投资者开出的承诺有点不一样。另一方面,万科发出的“活下去”的悲情呼喊,实际上也是对深圳地铁的拷问。万科现在在郁亮的执掌之下,是否会重启曾经中断的多元化经营模式,这也是一个需要认真观察的命题。(来源:新京报)

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责任编辑:白小兰

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