在西宁开发养老地产有多难?这几个项目带你找到答案

      随着我们人口老龄化比例的逐步增长，消费养老、买房养老、社会保险养老等形式逐渐被人们熟悉。而作为我国国民经济支柱产业的房地产也在转型发展中，将养老和地产相结合，推出了“养老地产”的复合产物。那么什么是养老地产？

        养老地产是一种全新的养老模式，是以地产开发为平台，以老年人为目标客群，以产品租售为核心，同时进行住宅地产、商业地产和综合性服务开发的房地产项目。但是这里需要注意得是，养老地产是针对老年人开发的高端复合产品，但是不是所有的老年人都是养老地产的目标客群。其实这点很好理解，一方面养老地产趋向于高端住宅产品开发，高端意味着高消费力，这就使养老地产的客群范围变窄。另一方面也是由家庭人口结构决定的。

       首先让我们来看看全国养老地产的一个发展现状。

中国已进入老龄化社会， “养老地产”利好政策频繁出台

      根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）时，就标志着这个国家进入老龄社会。截止2015年，我国是世界上老年人口最多的国家。60岁以上的老龄人口约为2.22亿，占总人口的16.1%。除此之外，据专家预测，到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，约占总人口的1/4以上。对一个高瞻远瞩的房企来说，以民生热点进行产业创新转型是企业的生存之道。因此随着我国老龄化程度日趋明显和楼市调控政策的逐渐收紧，养老地产成为国内房企创新转型的导向之一。

       除此之外，人口老龄化给国内社会经济文化的发展带来了深刻影响，所以近年来政府针对养老产业也频繁出台了一系列的扶持政策，主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”等四个方面，为养老地产提供了新的发展机遇。

       中国的养老地产基本是学习美国的“持续照料型退休社区”（CCRC）经验而来。CCRC服务内容）包括老年生活衣食住行、医疗健康、心理关照、自我价值再实现和社会生活各方面的需求。我国的养老地产目前处于发展阶段，所以养老地产开发较成功的项目较少，主要以北京和上海的养老地产发展最为成熟。

 国内养老地产以盈利性、服务性开发模式为主

      目前国内养老地产多以主题式养老为主，突出项目服务性特色，以突显项目差异化开发。

  北京东方太阳城——国内著名的养老地产项目

  上海亲和源养老公寓

  上海绿地21城

       目前，国内养老地产开发有三种模式：排名前列种为单体养老机构，大部分为公办民营，采取出租或会员制形式。第二种为养老服务嵌入式住宅小区，养老作为项目的一个价值附加值，不以盈利作为开发主要目的。第三类为综合性养老社区，属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营，养老地产部分持有、部分销售。

目前纵观全国养老地产开发，未能像发达国家那样先进成熟。但是其创新的开发模式及理念规划是值得去学习的。那么对于西宁这个三线城市，养老地产的开发潜力如何，又该如何进行开发呢？

 西宁本地老龄化现状及养老现状分析

      据统计，截止至2017年，青海省老龄人口总数及占比是逐年增加的，但较全国整体老龄化率而言，仍处于较低水平。省八市州中，地区间老龄化程度不一，环境较好，城市建设成熟地区老龄化率更高，省会西宁较为突出。

       西宁市输入性人口老龄化特征非常典型，吸引老年人聚集养老的“洼地效应”很明显。农村居住的老人条件有限，全省失能、半失能老人人口也一度达到了近10万人，养老问题更加突出。

       随着全省老龄化人口总量的增加，青海省政府对于养老产业也出台了一系列扶持政策。如投融资政策，加大民间对养老服务机构投资；土地供应政策，优先安排养老服务用地；税收优惠政策，对养老机构提供的养老服务免征营业税；培育发展养老服务公益慈善组织，引导其参与建设养老机构、开发养老产品等。

       从整个西宁市场来说，西宁市场的养老地产依然处于低迷状态。还是那句话，需求决定市场。但据统计，目前青海本土人对养老地产的认知度很低。不少人将养老地产与养老院混为一谈，表示没见过也没了解过。

      目前本土的老年群体与子女同住现象居多，但随着养老观念不断变化及4-2-1家庭模式的逐渐普遍，老年人单独居住的现象似乎更受追捧。

      老年人对于养老住宅，更加注重环境、医疗配套、小区环境等因素。依山傍水、安静、舒适成了大部分老年人理想中的居住环境。

西宁养老市场调研

     目前西宁房地产市场的养老项目处于两极分化的状态：排名前列种为公立、民办性质，第二种为房地产开发性质。总体市场养老项目还停留在传统模式阶段，缺少服务型的养老地产项目。

    青海省老年福利中心

    西宁颐和老年乐园

       综上所述，西宁目前无养老地产开发先例。但综合目前市场家庭现状及居民收入情况，市场上的大部分政府、企事业单位及个体户客源中所隐匿的中高端养老客户群体，是西宁开发养老地产很有利的先决条件。但是我们也要提前考虑，专业的养老地产是以“服务为核心环节”，具有投资周期长，专业性强的特点，这就需要房地产企业拥有一定资金实力、过强的开发技术经验和很好的产业嫁接资源。在开发前期，我们还要充分了解目标客户市场需求，以此为支点进行项目规划设计。养老地产利润点主要表现在：

      养老地产对西宁来说，是新型地产模式，同时也是与其他房产开发区别差异化的转型之道。结合本土实际情况，进行试验性的探索规划，也许会为房企发展找到一条适合的路。