解决物业之殇 新建物业小区承接查验工作是关键

房屋交付时，物业服务企业为了配合交付，没有进行承接查验。业主进行装修时，发现网管堵塞，导致室内淹水。经检查，网管里有建筑垃圾等问题。房子交付几年后，地面沉降造成小区排水不畅，维修时没有图纸，找不到管道精准位置，只能大面积开挖。路面、绿化都受到重创，环境受损，交通不畅。因维修成本巨大，业主不同意使用维修资金。

此类问题在很多小区层出不穷，都是承接查验不规范埋下的恶果。本该发现的堵塞没有发现，本该有的图纸却找不到，问题的责任究竟是谁的？物业服务企业和建设单位之间互相“踢皮球”该如何应对？业主权益又该如何维护？为解决这一物业管理难题，西宁市住房保障和房产管理局关于物业承接查验工作有关事项做了规范通知

一、物业承接查验的范围

开发建设单位与业主签订的商品房买卖合同应明确约定业主共用部位、共用设施设备的配置要求，并根据法律、法规和商品房买卖合同的约定，由开发建设单位和物业服务企业共同对以下共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并按照对业主高度负责的态度，对业主专有部分进行抽检：

1、共用部位。包括但不限于:建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

2、共用设备。包括但不限于：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

3、共用设施。包括但不限于：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

4、专有部分抽检。对业主专有部分的门、窗、水、电、暖、排水、楼宇对讲等设施的完好情况、接通情况及燃气、网络、电话等设施线路敷设情况进行重点抽查，抽查比例由开发建设单位和物业服务企业双方协商。

二、落实物业承接查验关键环节

新建物业小区承接查验工作应按照《物业承接查验办法》的有关规定执行，并做好以下几个关键环节工作：

1、签订物业承接查验协议

新建物业小区交付使用前15日，开发建设单位应与物业服务企业完成承接查验工作，共同确认现场查验结果，签订《物业承接查验协议》。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

2、落实承接查验备案手续

物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起30日内，登录西宁市物业管理信息系统提交承接查验备案申请，并持物业承接查验备案申请表（在线打印）、前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、开发建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录等材料向物业所在地县、区（园区）物业行政主管部门办理备案手续，各县、区（园区）物业行政主管部门应在受理后五个工作日内完成备案并出具《西宁市物业承接查验备案证明》。

3、加强承接查验档案管理

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管，物业承接查验档案属于全体业主所有，前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。县、区（园区）物业行政主管部门应按照档案管理相关规定妥善保管物业承接查验备案资料。物业服务企业、业主、业主委员会等可依据档案管理相关规定向县、区（园区）物业行政主管部门申请查询、复制备案资料。

三、物业承接查验监督管理

物业服务企业擅自承接未经查验的物业的，以及不按规定办理物业承接查验备案的，开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假、损害业主权益的，由县、区（园区）物业行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，情节严重的，双方企业信用评价实行一票否决制，直接认定为不合格企业。

开发建设单位不移交有关资料的，我局责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，按照《物业管理条例》第五十八条的规定进行处罚。

物业管理项目更换物业服务企业后的交接验收工作，按照具体通知及承接查验相关规定执行，该规定的落实执行，将有效维护小区业主公共利益，实现了业主、物业、开发商“三赢”，并通过总结实践经验，形成可复制推广的工作标准。（来源：拓虎数据）