2019年下半年刚需纠结 购房内外因分析

2019年已经过半，相信大部分购房者对于楼市棋局依旧迷茫，究竟买不买房，何时买，下半年楼市如何变幻，心中没有定数。

依据动机的内外因理论，在购房这个动机中，内因是理财投资推动下的不断增长的住房刚需，外因是诱发购房需求的政策调控下的楼市变幻。

首先，我们分析下购房的内因。

现有的购房需求可以大致分为刚需房、改善房和投资房。刚需房基本是人生的首套房（个别情况除外），主要用于自住；而改善房则是刚需的升级款，以改善居住条件为目的。投资房顾名思义且与二者之间可相互转化。本文主要针对刚需房梳理展开。

按照以上顺序梳理之后，便可以将风险降到较低，且避免了很多弯路和错路。

而在购房的外因中，政府对楼市的调控占据重要部分。

前段时间（6月13-14日）中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛（2019）中“重视一些地方房地产金融化问题”的发言，被视为对楼市的高调预警。

今年楼市调控得三大基调是，“稳房价、稳地价，稳预期”。

在这其中，房价通过限购、限贷、限售等政策不断缩紧流动性达到目的；预期可以通过媒体营造舆论控制下来，例如经常发布房价预警论调等。

但唯独在稳地价上，迟迟未见效果。

所以在今年的前半年，地市高热的城市似汪洋大海，多个二线城市土地成交溢价率超过了20%。

西宁在5月7日-16日挂牌出让位于门源路南侧的2019c-1土地使用权后，由西宁原田房地产开发有限公司以1825万元竞得。业内认为，2019c-1土地具备一定得溢价空间。

可能大部分购房者对地价这个间接事物了解不多，但是地价是房价组成的大部分。

溢价率高，地价房价比值高，注定开发商的利润大面积下滑。

开发商为了盈利，只能提高售价，而现在大部分城市限价，他们就只剩下了两条路：要么降低建造成本，房子质量下降；要么捂盘不售，延长开发周期，静等限价政策放开。

所以楼市间始终涌动着一股房价上涨的势头。西宁楼市也不意外，甚至6月28日中海河山郡三期新品加推，以10000元/平方米平均售价，劲销3.8亿元！而6月份西宁在售住宅楼盘销售均价为8926元/平方米。相较于5月份略有增长。

在郭树清主席的预警之下，不出意外第二波调控即将登陆，下半年房价几乎无增长希望，而购房门槛会不断提高，下半年，可能是刚需最纠结的日子。