中国房价最高县城在哪里?是物有所值还是泡沫?

搜狐焦点西宁站 2022-09-13 09:26:06
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海南陵水县,一个知名度不太高的县城。论名气它不如三亚、博鳌,也没什么拿得出手的地方经济实力,但就是这么一个普通的县城,却是全国房价最高的县(含县级市)。

海南陵水县,一个知名度不太高的县城。

论名气它不如三亚、博鳌,也没什么拿得出手的地方经济实力,但就是这么一个普通的县城,却是全国房价最高的县(含县级市)。

常住人口只有37万多人的陵水县,房价超3万元,比省会海口房价还高,最近几年一直排在全国县城房价的第一位。

陵水的房价为什么这么贵?是物有所值还是泡沫?

县级城市房价全国第一

人们常说“宁要一二线城市一张床,不要三四线城市一套房”。

这似乎是绝大多数人买房置业的金科玉律。

不过,这条定律在陵水县却是失效的。

今年6月的数据显示,全国有8个县的房价超过了2万元。其中,陵水县房价以33376元/㎡排名全国第一,超出了排名第二的义乌市(25690元/㎡)7600多元。

在全国县级城市房价排名前五位中,排在陵水后面的分别是浙江的义乌、永康、温岭和江苏的昆山。

要知道,这几个县的经济在全国都是排名靠前的,2021年义乌城镇居民可支配收入86000多元,昆山77000多元。义乌的人均收入甚至超过了北京、深圳、广州。

按理说,地方经济好,收入高,推高房价这是正常的,但是,根据2021年的统计数据,陵水县城镇居民的人均可支配收入是36122元。

也就是说,人均可支配收入才3万多元的县城,房价也是3万多元。

陵水县的房价之高,在全国县城中排名一骑绝尘,就算跟一二线城市去PK,也丝毫不落下风。

2021年全国各城市的房价,排在陵水前面的仅有8个,分别是深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、三亚和南京。

从人口数量上说,陵水的常住人口数量只有37.25万人,跟那些动辄人口上千万的城市相比,妥妥的小县城规模。

从地方经济体量来看,2021年陵水的GDP是223.39亿元,在“万亿俱乐部”城市面前也同样不值一提。

可无论是人口规模还是GDP都一般的小县城,房价却能比肩国内一二线大城市。

陵水房价为啥这么高?

对于陵水的房价为什么常年排在全国县城第一,且能甩开经济发达的县城那么多,人们的理解各不相同。

有人说,陵水横跨亚热带和热带分界线,气候上优势独特;也有人说,陵水是三亚的后花园,承接了三亚购房需求的外溢;还有人说,陵水搭上海南自贸港建设的快车,吸引力还会更大……

先说地理位置。

这方面陵水确实有自己独特的优势。

陵水紧挨着三亚,距离三亚仅有58公里,坐高铁20分钟就能到。本身就在“20分钟大三亚旅游经济区”内。

不仅距离近,陵水还被称为“三亚的后花园”,绵长的海滩、热带雨林、温泉、岛屿样样不少,相比三亚还少了一些喧嚣和商业气息。

被定义为“国家海岸”的三亚海棠湾,就与陵水的海岸线接驳。

陵水拥有的57.5公里的漫长海岸线,也成了这个县房价最高的区域,有的地方甚至价格突破了4万元/平方米的天花板。

这一点,从陵水县城的房价与其清水湾、香水湾、土福湾的巨大差距就能得到印证。

在陵水县城城区的房子,均价2万元左右,而在距离城区20分钟车程,清水湾等旅游资源聚集的几个片区,均价却能高出近一倍的价格。

也难怪有人会说“在县城500万能买2套房子,但是在湾区这钱最多只够买1套房”。

正是这些独特的地理条件的优势,让陵水成了那些无法在三亚买房“安家”的人们最佳的备选。

在过去的几年里,陵水的房价一路高歌猛进,2020年的数据显示,当年海南全省的房屋销售面积和销售额都是负增长的时候,陵水的这两项指标却是同比增长73.3%和68.8%。

陵水县的房价,一直紧咬着三亚排名全省第二,在2019年甚至有好几个月反超三亚,把省会海口都甩出一截,同时也让陵水近几年一直霸占着全国县城房价第一的排名。

能有这样的数据,也的确得益于三亚购房需求的外溢效应。

一直有种说法叫“东北人爱三亚,北京人爱三亚周边”。

据报道,在陵水当地某楼盘,6000多套住宅单位,其中2000多套都是北京人买的。

当全国各地的资金涌入海南,特别是三亚的楼市后,当地的房价日趋见顶,大量的购房者只能退而求其次,把目光转向与三亚毗邻,且气候、风光都不相上下的陵水县。

这也是为何GDP仅占海南全省3.5%左右,第三产业占当地GDP近6成的陵水县,能够有如此高房价的另一个重要原因。

此外,撩拨购房者情绪的还有所谓的稀缺性和未来规划发展的期望。

2019年,陵水县仅有1公顷住宅用地供应,还是用于保障性住房建设的,比上一年减少了98.4%。

此后,陵水住宅用地的计划一直是零。

更宏观一点的是连续多年的海南限购政策。

就在去年年初,海南还针对房地产市场进行了专项整治,排查购房者规避限购政策骗取资格和开发商违规销售商品房的行为。

而在陵水的置业顾问口中,他们招揽购房者时,除了上面说的这些“稀缺性”,还抛出很多未来规划的卖点。

比如海南自贸港的规划中,陵水县黎安镇被定位为“国际教育创新试验区”,已经签约中国传媒大学、北京体育大学、南方科技大学等十多所国内外高校;海免公司旗下的免税店也在谋划,据说比三亚海棠湾的免税店规模更大……

既能享受当下的椰风海韵,满足休闲、康养的需求,又能让自己成为类似40多年前“特区”首先进场的那一波人,这种美好的现实与憧憬,谁又能不心动呢?

是泡沫还是福地?

像陵水这样没有产业和经济支撑,完全靠旅游资源硬生生拉高的房价,究竟会走向何处,恐怕没人能准确地预测。不过我们总能在历史中寻找到似曾相识的过去。

曾经的海南,在上世纪也曾出现过房地产的热潮。

1988年,海南建省,成了中国最大的经济特区。

那时,全国刚刚见证用了不到10年时间就从小渔村变身大都市的另一个特区——深圳,懊恼没搭上深圳那班车的人们纷纷涌入海南。

1991年,海南的房价平均是1400元/平方米,到了1992年就猛增到5000元/平方米,1993年上半年更是飙升到7500元/平方米。

房地产的投资金额也是,1989年海南全省房地产投资仅有3.2亿元,到了1992年,这个数字变成了87亿元,占了当时全省固定资产投资的一半,全省的GDP增速为41.5%。

在人口不到700万的海南岛上,当时出现了差不多2万家房地产公司,差不多每350个人就拥有一家房地产公司。

包括潘石屹、冯仑等人在内,鼎鼎大名的“万通六君子”当年就是靠在海南炒房赚到了人生的第一桶金。

那时的海南,除了房地产之外一无所有。

1993年6月,中央出手整顿,海南95%的房地产公司面临破产,兴致高昂的炒楼客们真正变得一无所有。

1993年7月,新上任的海南省委书记提出了“以旅游业为龙头,超前发展第三产业”,海南才开始寄希望发展旅游业彻底甩掉房地产泡沫带来的影响。

旅游业是做起来了,但让人没想到的是,旅游业的兴盛不断推高当地房价,又一次加深了海南经济对房地产行业的依赖。

进入新千年后,海南房地产开发的金额在GDP中的比重逐年增加,在2010年宣布海南建设国际旅游岛之后,这一比例从没低于20%,在顶峰的2017年甚至达到46%,是全国平均水平的3倍还多。

说回到陵水县,就是一个很典型的例子。

2011年,这里才摘掉了国家级贫困县的帽子,而在这之前的2010年“两会”期间,当时的陵水县官员曾在接受采访时公开宣传,当地规划了10个高尔夫球场。

建高尔夫球场的目的不言自明,就是希望通过休闲度假旅游开发,实现高端商业地产开发,提升地方名气,吸引投资和提升房价。

地方得到了经济收益和GDP指标,官员也有了拿得出手的政绩。

被房地产“绑架”的旅游业,并不是陵水乃至海南的好选项。

同样是热带海滩度假胜地的夏威夷,以前也曾被一些人认为是海南应该对标的一个发展方向,它们也有着许多相似的地方。

2021年的最新数据显示,整个夏威夷的房价中位数是61万美元,排名美国各州的第一位。

与高房价相对应的是,夏威夷的物价也高得离谱,是美国生活成本最高的州之一。

美国个人理财网站曾计算了全美50个州的生活成本,并与其中位数收入进行对比,结果发现,夏威夷是美国生活成本最高的州。

夏威夷一到两口之家的生活成本是111892美元,而平均收入中位数是71977美元——负担力差距为近4万美元。

和全世界有钱人为了度假休闲而爆买夏威夷的房子类似,陵水的房地产项目,主要面向的对象也不是广大的本地刚需,而是全国众多的旅居度假群体,这也是陵水县城中心的两套房只能顶郊区一套房的原因。本报综合消息

来源:西宁晚报

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