十五年房价越调越涨 降价得靠马云爸爸?

搜狐小焦点 2017-08-18 15:17:30
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本文首发于微信公众号:90度地产。 近日,沈阳、广州、东莞相继升级限价政策,楼市调控继续收紧。除此之外,90度地产获得的消息称,北上广深四个一线城市以及杭州、合肥、南京、济南等二线热点城市的政府部门都再次开始吹风,要求从严控制房价。 据多个城市的相关人士透露,他们这些城市都是打过保票、签过军令状的,

本文首发于微信公众号:90度地产。

近日,沈阳、广州、东莞相继升级限价政策,楼市调控继续收紧。除此之外,90度地产获得的消息称,北上广深四个一线城市以及杭州、合肥、南京、济南等二线热点城市的政府部门都再次开始吹风,要求从严控制房价。

据多个城市的相关人士透露,他们这些城市都是打过保票、签过军令状的,控房价的办法就是先“一刀切”地限价,通过一刀切将均价调低到一定标准之后,再有限制地放开高价项目,最终实现普通商品房与高端商品房的“分类调控”。

这种控房价路线在北京等一线城市已经得到了验证,前不久北京市住建委放行了三个单价超过8万元(限价隐形红线)的项目。这种现象同样在深圳出现。今年前几个月深圳关内一直没有让超过5万的楼盘入市,但今年下半年也批了几个8万~10万元/平米的项目入市。

这说明,对一线城市而言,限价已取得了阶段性成果,开始着手第二个层面“分类调控”的步骤。而像沈阳、东莞这样的城市也在跟随这样的步伐。

因此,一个直接的结论是,在一段时期内,热点城市的限价政策并不会放松。那么,接下来的问题就是,房价真的能降下来吗?

| 调控收紧的底气在哪里

先来看几组国家统计局发布的最新数据。

1、1至7月份,全国房地产开发投资59761亿元,同比名义增长7.9%,增速比1至6月份回落0.6个百分点。

2、1至7月份,商品房销售面积86351万平方米,增速比1至6月份回落2.1个百分点。7月单月销售明显下调,单月成交商品房面积11689万平米,跌幅达到了41%。

3、房地产对经济增长的贡献率,由去年上半年的8.2%降至今年上半年的6.2%。

看了这组数据,你或许会问,楼市调控政策看似已经见到实效,为什么各地控房价的政策不松反紧?

事实的关键是7.9%的房地产投资增速。

从数据看,从今年四月份开始,房地产投资增速一直在回落。截至7月,房地产投资增速下降到今年以来的最低水平。但即便这个最低水平的7.9%,实际上仍高于2015年4月-2016年12月期间的所有数字,在这一时间段内,房地产投资增速从未超过7%。

从以往的经验来看,7%这个数字实际上是一个界限,是高层对房地产市场进行决策的判断红线,大幅低于7%就需要刺激,比如2015年底房地产投资增速只有1%;而高于7%就有收紧的空间,比如今年4月份房地产投资增速上升到9.3%。

可以得出的一个结论是,与销售数据相比,政府更看重的是房地产投资数据,这一数据直接反映了房地产带动上下游产业的能力,房地产投资稳住了,才能稳住固定资产投资。

另外,本轮调控并未“一刀切”,而是很好地落实了“因城施策”的调控精神。一二线城市和三四线城市已经开始出现了节奏上的变化,一二线降温,但三四线升温,这样一来,调控就有了空间。

| 马云能让房价降下来吗?

严厉而持续的调控,会让房价真的下降吗?一个残酷的现实是,从长达15年的房地产调控历史看,房价似乎陷入了越调越涨的怪圈。按照城市均价来看,相比15年前,中国多数城市的住宅均价大概都上涨了8~10倍。

当然,这轮调控与以往比也有很大的不同。最重要的一点就是,租购同权、租售并举等长效机制的加速建立。

截至目前,越来越多的政策已经开始指向房地产调控的顶层设计,而这个顶层设计就是“租赁平台”,楼市调控的终极目标是把大部人导向租房平台上。比如九部委联合发文要求加快推进租赁时代到来;比如上海(楼盘)宣布只租不售;再比如广州宣布租售同权。

开发商们也早已行动起来。在去年底北京试点“租售并举”模式时,100%自持地块被一抢而光,分别收入万科、住总、中铁等企业囊中,这些房企也由此荣升“专业房东”。今年8月,着急进入北京市场的金科,毫不迟疑地以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地,而这两宗地均有高于20%部分需要开发商自持的地块。

业内人士分析,租售并举已经成为趋势,这种让开发商自持之后再转租出去的方式,从长期来看有助于楼市的稳定,对房屋租赁、平抑供需关系都有好处,但具体还要看企业和平台方对租金回报的要求。

而马云入局租房市场,更让不少年轻人为之激动。因为,他们认为互联网+的介入,不仅会激活租房市场,也让“房价下降”离现实更近了。

8月9日,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约,合作搭建智慧住房租赁监管服务平台。大家说,杭州的这次变革,马云爸爸是最大的受益者,他和政府共建租赁平台,直接变成了全杭州的“二房东”。

在这一全国首个“智慧住房租赁平台”上,公共租赁房、长租房、企业自持房、中介代理房、个人出租房通通纳入平台管理,实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标——实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。

马云甘当“二房东”的理由只有一个,就是决策层的大力推动。

不少圈内圈外的人士纷纷表态,未来或许会有更多和阿里巴巴一样具备认证、支付等技术实力和数据资源的公司,比如腾讯、京东等等,将以同样的深度参与政府的租赁平台。

马云在早些时间曾说过,不要买房,八年之后房价像葱一样便宜。这话虽然不能完全当真,但它毕竟给了吃瓜群众们一线希望。

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